03 сентября 2022
17 апреля 2024
~21 минута
Кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество, государственной пошлины при наследовании объекта недвижимости и его цену при выкупе в разных ситуациях. К примеру, в случае реализации права преимущественного приобретения в ходе банкротства или проведения открытых торгов.
Соответственно к оспариванию кадастровой цены прибегают в ситуациях, когда можно уменьшить налоговую базу или снизить расходы на выкуп участка, квартиры и другой недвижимости. Процедура сложная и не всегда выгодная – стоит обратиться за профессиональной помощью. Практикующий земельный юрист оценит перспективы дела и финансовую целесообразность процедуры. Кроме того он поможет подготовить пакет документов для подачи искового заявления для оспаривания кадастровой цены имущества.
Что означает кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость – сумма оценки недвижимости, проведенная регионом в своих границах. Она устанавливается для земельных участков и зданий. Кроме того она устанавливается и для гаражей, помещений и сооружений, строительство которых на момент проведения оценки не завершено. Процедура кроме того актуальна для другой недвижимости на территории регионов и городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
На чем она сказывается:
- на налогах – на прибыль при продаже недвижимости, подоходный, на землю и имущество;
- на размере арендной платы – если она связана с кадастровой ценой;
- на стоимости объектов при продаже – к примеру, когда речь идет о сооружениях, находящихся в муниципальной собственности;
- на размер государственной пошлины, которую наследники недвижимости выплачивают при вступлении в права.
Поэтому физические и юридические лица часто прибегают к процедуре оспаривания установленных значений. Это позволяет уменьшить размер налогов и выкупить имущество региона по более выгодным рыночным ценам. Но важно учитывать, что часто кадастровая цена снижается незначительно даже после долгих судебных разбирательств – в этом случае процедура оспаривания нецелесообразна.
Где узнать кадастровую стоимость объекта
Самый простой вариант – получить актуальные сведения из ЕГРН. В нем будет указана стоимость здания, сооружения, участка земли, гаража, помещения и другого объекта недвижимости.
Где можно получить выписку:
- лично в Росреестре;
- через его сайт или виртуальный сервис;
- через портал госуслуг;
- в МФЦ;
- запросом через почту России.
Практическое значение для оспаривания имеет следующее: проще всего получить информацию онлайн. Заявления в среднем рассматриваются в течение 3-х дней.
От чего зависит кадастровая стоимость
При проверке кадастровой стоимости исходят из следующего: кадастровая стоимость объекта недвижимости зависит от многих факторов. Эксперты могут учесть, в том числе, и ситуацию на рынке. Однако чаще оценка объектов проводится по формальным признакам.
Какие критерии влияют на установление кадастровой цены прежде всего:
- фактическая площадь;
- месторасположение;
- подведенные коммуникации;
- наличие зданий и сооружений, их возраст;
- состояние объектов и другие.
При установлении кадастровой цены объектов недвижимости эксперты часто не учитывают реальную рыночную цену здания или участка земли, не принимают во внимание степень износа сооружений, их повреждения. Поэтому цена может оказаться завышенной и потребовать оспаривания через суд.
Когда проводят государственную кадастровую оценку
Зависит от региона. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – новая кадастровая цена устанавливается через 2 года с момента прошлой оценки. В других регионах России временной промежуток составляет 4 года.
Практический пример:
Для пересмотра стоимости важно следующее: кадастровая стоимость многоэтажного здания в Москве была установлена в 2022 году. Это значит, что его должны переоценить не позднее, чем в 2024 году. А вот в Тамбовской области не так: если стоимость аналогичного здания была установлена в 2022 году, то переоценку нужно будет ждать до 2026 года. Либо инициировать ее раньше.
С какого момента применяется новая стоимость
Новая кадастровая цена объекта недвижимости начинает действовать с 1 января года, который стоит за годом оценки. То есть если здание в Москве оценили в 2020 году, то результаты начнут применяться с 2022 года.
На 2022 год запланирована массовая оценка кадастровой цены всей земли в границах регионов и городов Федерального значения. В следующем году планируется переоценить все прочие объекты недвижимости.
Результаты должны были бы вступить в действие с 1 января 2023 и 2024 годов соответственно. Однако в связи с санкциями и нужностью адаптировать экономику под новые реалии, Госдума приняла решение о замораживании кадастровой цены объектов недвижимости. Это значит, что в 2023 году при расчете налога на имущества для организаций будут применяться данные, которые действовали 1 января 2022 года.
Как понять, что кадастровая стоимость завышена
Если данные кадастровых карт не соответствуют цене на рынке недвижимости, то это еще не значит, что завышен именно первый показатель. Особенно когда речь идет о крупных объектах, имеющих региональное значение.
Проще говоря, если бизнесмен продает землю по цене 50 тыс. руб. за 1 кв.м., а администрация выставляет аналогичный участок с кадастровой ценой вдвое меньше, то демпинговать может именно предприниматель. По разным причинам.
На явное завышение кадастровой цены указывают массовые данные. Если вы анализируете рынок и понимаете, что в реальности цены на аналогичной недвижимости гораздо ниже – это повод для оспаривания. Установить разницы между кадастровой ценой и стоимостью на рынке кроме того можно путем заказа профессиональной оценки.
Перед оспариванием кадастровой цены нужно убедиться в целесообразности процедуры. Для этого проведите расчет и установите выгоду. Если кадастровая цена незначительно завышена относительно рыночных показателей, то снижение налогов на имущество может не покрыть даже судебные издержки. Оценить перспективы можно своими силами или обратившись за профессиональной консультацией.
Когда есть основания пересматривать кадастровую стоимость
Федеральный закон №237-ФЗ предусматривает два основания для оспаривания кадастровой цены:
- Техническая ошибка. Обычно она связана с некорректными сведениями об объекте недвижимости. К примеру, если при установлении кадастровой цены указали неверные материалы, некорректную площадь или допустили другую ошибку. В этом случае нужно указать на нее экспертам. Если при расчете кадастровой цены действительно использовались некорректные данные, то ошибку устранят.
- Кадастровая стоимость выше рыночной. Здесь речь идет о том, что недвижимость в реальности гораздо дешевле. Поэтому физические и юридические лица платят несоразмерно большие налоги и государственной пошлины, арендуют или покупают объекты недвижимости по завышенной цене.
Практическое значение для оспаривания имеет следующее: в первом случае стоимость может быть изменена по решению специалистов ГБУ, которые проводили оценку. Для оспаривания цены по второму основанию придется обращаться в суд.
Важно учитывать: ваше несогласие с данными кадастровых инженеров важно подтверждать документально. Одних только доводов недостаточно. Особенно если вы хотите снизить кадастровую цену через суд.
Как проходит пересмотр кадастровой стоимости
При проверке кадастровой стоимости исходят из следующего: в соответствии с Федеральным законом №269-ФЗ с начала 2023 года в России начал действовать новый порядок оспаривания.
Как было раньше: кадастровая цена оспаривалась в суде или в специальной комиссии. Заявитель мог обратиться в любую инстанцию по своему усмотрению. И если комиссия не находила расхождений между рыночной и кадастровой ценой, то можно было обращаться в суд и искать правды там. А можно было подать заявление в канцелярию сразу, не связываясь с экспертной комиссией.
При проверке кадастровой стоимости исходят из следующего: как стало с 1 января 2023 года: теперь уменьшить кадастровую цену недвижимости через суд можно будет только после отказа комиссии. Соответственно придется сначала обратиться в ГБУ, проводившее оценку и дождаться рассмотрения заявления. Если по итогу цена останется прежней, а вы все еще будете не согласны – можно будет идти в суд и искать правды там.
Важно учитывать: в некоторых регионах кадастровая цена уже сейчас снижается только в таком порядке. С начала нового года процедура станет обязательной по всей России.
Куда обращаться за пересмотром стоимости
Если в вашем регионе уже действует новый порядок оспаривания, то придется обращаться в ГБУ, которое проводило оценку. Если заявление и пакет документов примут, то кадастровая цена будет пересмотрена. Если результат работы комиссии вас не удовлетворит – нужно будет подготовить заявление и обратиться в суд. Но только после решения экспертов.
Но если кадастровая цена в вашем городе по-прежнему пересматривается по старому алгоритму, то можно пойти в суд, не дожидаясь решения экспертов. Для этого потребуется подготовить заявление и пакет документов. Стоимость объекта будет снижена, если суд примет соответствующее решение. Учтите, что в рамках процесса тоже будут проводиться экспертизы и оценки стоимости объекта недвижимости.
Какие документы потребуются
Комплект документов для изменения кадастровой цены домов, квартир и других объектов недвижимости примерно один и тот же. Но в индивидуальном порядке у вас могут попросить дополнительные справки и выписки – будьте к этому готовы.
Подготовьте следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- актуальные сведения из ЕГРН с кадастровой ценой;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- отчет независимого оценщика стоимости недвижимости.
В заявлении стоит указать причины, по которым вы не согласны с установленной кадастровой ценой. Чаще всего ссылаются на ее несоответствие цене на рынке. Кроме того заявитель указывает реквизиты и свой адрес.
Правоустанавливающие документы на недвижимость могут представлять собой свидетельства о собственности, договоры аренды и прочие. Однако чаще всего используют актуальные сведения из ЕГРН, в которой прописаны основные характеристики объектов недвижимости и зарегистрированные права.
Текущая кадастровая цена кроме того подтверждается выпиской из ЕГРН. Ее можно заказать в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуг. А вот с рыночной стоимостью сложнее – нужно подготовить отчет независимого оценщика. Обоснование можно заказать в профильных организациях.
Как проходит досудебный пересмотр
Во внесудебном порядке кадастровая цена пересматривается в ГБУ, которые проводили оценку недвижимости.
Последовательность действий:
- Подготовить пакет документов и заявление – в последнем нужно указать, что кадастровая и реальная рыночная цена недвижимости не соответствуют друг другу.
- Для пересмотра стоимости важно следующее: дождаться рассмотрения обращения – если заявление примут и рассмотрят на комиссии, вас уведомят об этом.
- Получить результаты – комиссия может установить новую кадастровую цену или оставить ее прежней, не найдя оснований для уменьшения.
В первом случае ГБУ внесет изменения в кадастровый паспорт своими силами, повторно обращаться в Росреестр вам не придется. Если с рыночной стоимостью все не так однозначно, то просьбу не выполнят и пришлют письменный мотивированный отказ. В этом случае кадастровая цена может быть оспорена через суд.
Как оспаривать кадастровую стоимость в суде
До 2023 года кадастровую цену еще можно изменить в суде, минуя обращение в экспертную комиссию ГБУ. Но не во всех регионах – многие уже работают по новому порядку. Если это так, то она сначала должна быть оспорена в ГБУ. Только после этого можно будет подавать иск.
В зависимости от места проживания заявителя документы нужно подавать в областной или краевой суд, Верховный суд республики, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа – в нашем случае именно они будут являться судами первой инстанции. До начала процедуры полезно сопоставить возможный экономический эффект с расходами на оценку и сопровождение.
Как происходит снижение кадастровой цены через суд:
- Собираете пакет документов – административное исковое заявление, сведения из ЕГРН с кадастровой ценой и с зарегистрированными правами, а кроме того результаты профессиональной оценки.
- Оплачиваете государственную пошлину в размере 300 рублей.
- Подаете документы, заявление и подтверждение об оплате государственной пошлины в суд.
- Практическое значение для оспаривания имеет следующее: если все в порядке – узнаете о времени заседания.
- Суд назначает экспертизу, рассматривает ее результаты, заслушивает стороны и выносит обоснованное решение.
Практическое значение для оспаривания имеет следующее: если требования удовлетворят, то кадастровая цена будет изменена до уровня рыночной. Сложность будет заключаться в том, что экспертизу будет проводить государственное учреждение.
Раньше кадастровая цена могла быть оценена независимыми негосударственными экспертами. Но после распоряжения Правительства № 3214‑р ситуация изменилась. Теперь получается, что принятые государством решения оценивает само государство. Из-за этого часто возникают проблемы с кадастровой ценой – ее становится все сложнее снизить.
Если суд все же примет решение в вашу пользу, то нужно будет дождаться, когда она вступит в законную силу – это произойдет через месяц. После этого нужно подать в Росреестр заявление о внесении изменений. К нему важно приложить нотариально заверенную копию решения суда. Как только Росреестр рассмотрит документы, изменения будут внесены – кадастровая цена начнет соответствовать рыночной.
Важно учитывать: если вы озаботились стоимостью сразу нескольких объектов, то при дальнейшем пересмотре государственную пошлину в размере 300 руб. придется платить за каждый.
Какие сложности возникают при оспаривании
Даже по мнению кадастровых инженеров процедура является сложной и неоднозначной. Оспариванию предшествует сбор документов и профессиональная оценка. Суд кроме того назначает экспертизу, при которой кадастровую цену проверяют специалисты государственных учреждений. Поэтому заявителям так часто требуется квалифицированная помощь.
{company} помогает изменить ситуацию со стоимостью недвижимого имущества. Мы оцениваем перспективы дела и добиваемся положительных для клиентов решений. Прикладываем максимум усилий для того, чтобы кадастровая цена имущества в итоге соответствовала рыночной. Кроме того предостерегаем доверителей от ошибок в ходе оспаривания установленных значений. Поговорим о проблемах, с которыми можно столкнуться в рамках данной процедуры.
Что учесть перед плановой переоценкой
Для пересмотра стоимости важно следующее: кадастровая цена всей недвижимости не остается неизменной – государство регулярно проводит ее переоценку. Это касается как земельных наделов, так и зданий, сооружений, помещений и прочих. В регионах плановую переоценку проводят раз в 4-5 лет, в городах федерального значения – раз в два года.
Если кадастровая цена имущества вас не устраивает, и вы хотите подать заявление в ГБУ – узнайте, когда будет проводиться очередная государственная переоценка. Если совсем скоро, то документы могут не принять, сославшись на скорое обновление данных.
На какую дату должна определяться рыночная стоимость
Основной проблемой для заявителей является тот факт, что комиссией будет учитываться кадастровая цена, актуальная для конкретного объекта недвижимости на момент проведения плановой оценки. Хотя в реальных ситуациях ситуация на рынке может меняться гораздо быстрее. Это, обычно, и происходит с рыночной стоимостью.
Практический пример:
Для пересмотра стоимости важно следующее: кадастровая стоимость дома была установлена в 2020 году – она составила 5 млн руб. На тот момент между ней и рыночной стоимостью разницы не было. Но в дальнейшем дом по факту подешевел и стал стоит 3 млн руб. Тогда как кадастровая цена осталась неизменной.
Собственник полагает, что если сейчас его дом оценивают в 3 млн руб., а его кадастровая цена составляет 5 млн руб., то он может просить комиссию, чтобы сумму уменьшили до корректной. Ключевое значение имеют сведения ЕГРН, дата определения стоимости и доказательства рыночной цены объекта. Но получает отказ. Потому что на момент плановой оценки стоимость дома составляла именно 5 млн руб.
У собственника остается только один выход – ждать следующей очередной государственной переоценки.
Что делать при отказе суда
В делах со стоимостью имущества очень много нюансов – кадастровая не всегда соответствует рыночной, переоценка проводится слишком редко, а суды не всегда встают на сторону заявителя. В его интересах собрать максимум доказательств. К примеру, заказать независимый отчет об оценке, сравнить аналогичные варианты, взять выписки из государственных реестров. Чем больше доказательств, тем лучше.
Если суд первой инстанции не удовлетворил ваши требования, но вы все же уверены, что кадастровая цена вашей недвижимости далека от рыночной на момент проведения массовой оценки – подавайте апелляцию. Ключевое значение имеют сведения ЕГРН, дата определения стоимости и доказательства рыночной цены объекта.
Если объект принадлежит нескольким собственникам
Кадастровая стоимость может быть снижена одним собственником. Даже если у недвижимости их несколько. Но возможны исключения. К примеру, если один из собственников доволен стоимостью и не хочет ее снижать по своим причинам. При таких обстоятельствах суд будет обязан учесть его мнение.
Практический пример:
Земельным участком владеют муж и жена. Первый считает, что кадастровая цена рыночной не соответствует, и хочет ее снизить. Жена не согласна, она хочет сохранить данные. В этом случае суд привлечет к рассмотрению дела обоих супругов и, возможно, откажет мужчине в иске из-за того, что его жену кадастровая цена участка устраивает.
Нужен ли отчет оценщика для пересмотра стоимости
Для пересмотра стоимости важно следующее: по закону кадастровая цена может быть изменена ГБУ даже без заключения оценщика – недовольный установленной стоимостью заявитель может привести в качестве доказательства личные наблюдения.
Но в реальных ситуациях кадастровая цена с большей вероятностью будет оспорена, если вы все же предоставите результаты независимого отчета об оценке. Чем больше доказательств вам удастся собрать, тем лучше.
Частые вопросы
При проверке кадастровой стоимости исходят из следующего: мы подготовили ответы на самые распространенные вопросы наших заявителей. Ознакомьтесь с ними, чтобы процедура стала более понятной.
Какие платежи зависят от кадастровой стоимости?
От нее зависит размер государственной пошлины, налогов на имущество и на прибыль компании, штрафов при нецелевом использовании земли. Иногда она кроме того влияет на стоимость имущества при продаже и на арендную плату.
Кто определяет кадастровую стоимость?
Процедура в компетенции кадастровых инженеров ГБУ.
Как часто обновляют кадастровую стоимость?
При оценке перспектив учитывают такой фактор: в регионах стоимость переоценивается раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в 2 года.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
При оценке перспектив учитывают такой фактор: кадастровая стоимость преимущественно используется государством для налогообложения, рыночная – для совершения сделок. Последняя учитывает больше деталей и ситуацию на рынке, постоянно обновляется.
Почему кадастровая и рыночная стоимость расходятся?
При проверке кадастровой стоимости исходят из следующего: кадастровая стоимость не учитывает детали. Если на рыночную цену дома могут повлиять его меблировка, декор и даже беспокойные соседи рядом, то при массовой оценке такие мелочи учесть невозможно. Поэтому значения могут различаться как в одну сторону, так и в другую.
