Как узаконить самовольную постройку и снизить риск сноса

Дата публикации: 08 апреля 2022

Актуализировано: 17 апреля 2024

Проблема самовольных объектов актуальна для всей территории России. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах собственники обычно сталкиваются с проблемами позднее. К примеру, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Порядок легализации и сноса возведенных без надлежащего оформления построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Он значительно упростил процедуру и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно иногда требуется помощь юриста по строительству и представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Что закон понимает под самовольной постройкой

Самострой – это самовольный объект, возведенная без разрешения или в обход процедур согласования, а кроме того нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.

Но если раньше самовольным объектом признавали любые возведенные без надлежащего оформления здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. Перспектива оформления зависит от параметров объекта, статуса земли и характера выявленных нарушений. А это значит, что собственника не всегда можно обязать демонтировать их за свой счет. Кроме того в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самовольным объектом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Перспектива оформления зависит от параметров объекта, статуса земли и характера выявленных нарушений.

Можно ли оформить право собственности на самострой

Относительно зарегистрированного права собственности на возведенные без надлежащего оформления объекты ничего не изменилось – его нельзя оформить по стандартной схеме. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет обратиться в Росреестр и оформить зарегистрированное право собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их нельзя продавать, дарить, наследовать.

Когда возникает риск сноса самовольной постройки

До вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные объекты почти всегда сносили без разбирательств. В суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, обычно, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно возведенного объекта.

Сейчас ситуация другая. Иногда самовольный объект по-прежнему сносят по решению муниципальных органов, но во многих ситуациях решение об этом принимает суд. В ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольный объект. Если суд встанет на его сторону, то объект нужно будет привести объект в соответствие с требованиями застройки – к примеру, уменьшить этажность или изменить планировку.

В каких случаях решение о сносе принимает муниципалитет

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ муниципальные органы могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Практически это правило применяется так: участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория участка земли и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

При легализации учитывают следующее обстоятельство: местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сроки для сноса или приведения объекта в соответствие

Срок зависит от вида самовольно возведенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее демонтируют муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления муниципальных органов – 1 год.

В случае когда самовольный объект нужно не демонтировать, а приводить объект в соответствие с обязательными требованиями, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда снос самовольного объекта не допускается

В случае с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных объектов, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• собственник располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• зарегистрированное право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно возведенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – к примеру, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон. Для правовой оценки важно сопоставить дату строительства, режим земельного участка и ограничения, действовавшие на момент работ.

Если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля одновременно оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается. До обращения в орган власти или суд стоит проверить правоустанавливающие и градостроительные документы.

Когда спор о самострое создает риск изъятия земли

Для оценки правового статуса важно следующее: если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

Одновременно раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. К примеру, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольного объекта, которую собственник отказывается демонтировать.

Чем опасен неоформленный самострой

В худшем случае самовольно возведенные объекты обяжут демонтировать. Но КоАП кроме того предусматривает штрафные санкции за самовольный объект. Они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке.

Штрафы за самовольный объект в 2024 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• Для оценки правового статуса важно следующее: иП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или муниципальные органы решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Основные способы легализации самовольной постройки

Легализовать самовольные объекты можно тремя способами:

• Официально получить разрешение на строительство.
• Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить зарегистрированное право собственности через суд в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Кроме того можно оспорить факт признания объекта самовольно возведенным через суд. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самовольного объекта.

Кто вправе добиваться легализации объекта

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при существенных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе или реконструкции

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно возведенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и добиться справедливости в споре с муниципальными органами. Другое дело, что сделать это без своевременной правовой поддержки проблематично.

Документы для оформления самовольной постройки

С точки зрения оформления объекта важно: если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• градостроительный план участка земли (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

При легализации учитывают следующее обстоятельство: если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все нужное и не допустите ошибок.

Когда возможно упрощенное оформление

Легализовать самовольные объекты по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления нужно подготовить документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Как действовать, если разрешение на строительство не оформлялось

В случае с самовольно возведенными зданиями кроме того возможна легализация через муниципальную комиссию по самовольного объектам. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Практический разбор: судебное согласование

Через суд можно оспорить решение муниципальных органов или узаконить самовольные объекты по собственной инициативе.

Для этого нужно подготовить пакет документов, который включает в себя:

• заявление;
• актуальные сведения из ЕГРН или иное подтверждение зарегистрированного права собственности на участок земли;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

С точки зрения оформления объекта важно: если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Практический разбор: что делать в случае отказа

Если государственные органы или муниципальные органы отказали в легализации самовольного объекта, то вы можете оспорить это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – при таких обстоятельствах нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно. Перспектива оформления зависит от параметров объекта, статуса земли и характера выявленных нарушений.

Практический разбор: ответы юристов на часто задаваемые вопросы по самострою

{company} помогает провести оформление возведенных без надлежащего оформления объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самовольного объекта и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что признается самовольным объектом?

Статьей 222 ГК РФ самовольно возведенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а кроме того возводятся без нужных разрешений или с нарушением действующих норм. До обращения в орган власти или суд стоит проверить правоустанавливающие и градостроительные документы.

Практический разбор: если построил не владелец участка — можно ли обойтись без сноса?

Да, к примеру, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка одновременно не должно быть соответствующих ограничений.

Практический разбор: если строил один, а собственником стал другой

С точки зрения оформления объекта важно: в этом случае собственник должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Если участок в собственности, власти могут заставить демонтировать постройку?

Практически это правило применяется так: только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

Практический разбор: можно ли узаконить дом построенный с нарушением отступов?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, отразить и зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Советуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

Практический разбор: в каких случаях постройку нельзя признать самовольной?

Объект не признают самовольным объектом, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них.

Практический разбор: на какие постройки нужно получать разрешение на строительство?

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство нужно оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ советуем проконсультироваться с юристом.

Практический разбор: нужно ли согласовывать пристрой к дому?

Да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать демонтировать.