Как принять квартиру в новостройке и зафиксировать недостатки

Дата публикации: 30 марта 2021

Актуализировано: 17 апреля 2024

Выдача ключей в новостройках часто омрачается длительным заполнением акта с перечнем дефектов. Все потому, что бич большинства новых домов – это некачественный ремонт. Застройщики слишком часто допускают халатное отношение к черновой и чистовой отделке, потому что во многих ситуациях дольщики «проглатывают это» и подписывают акты. Желание быстрее заселиться в новую квартиру естественно, особенно когда ее приходится ждать по 2-3 года и более. Но терпеть замечания не следует – в будущем они могут обернуться серьезными финансовыми затратами.

Мы предлагаем профессиональную помощь при некачественном ремонте в вашей новой квартире: сопровождаем дольщиков во время осмотра, готовим и направляем претензии девелоперу, урегулируем споры в досудебном и судебном порядке. Свяжитесь с нами, чтобы максимально обезопасить себя во время приемки жилья в новостройке. А пока поговорим о том, что проверять при приемке квартиры, какими СНиПами и ГОСТами руководствоваться, как правильно спорить с представителями девелопера и добиваться устранения всех дефектов.

Что взять на приемку квартиры: базовый набор инструментов

Вам предстоит проверить едва ли не каждый квадратный сантиметр новой квартиры. Поэтому советуем заранее вооружиться всеми нужными инструментами и аксессуарами. Что точно понадобиться вам во время приемки:

• блокнот и карандаш – понадобятся для заметок и расчетов, а кроме того для проверки качества работы вентиляции;
• фотокамера (подойдет и камера на смартфоне) – поможет документально отразить и зафиксировать все замечания, чтобы заблаговременно собрать доказательства;
• фонарик (опять же подойдет фонарь вашего смартфона) – необходим для исследования затемненных участков помещений;
• строительный уровень – с помощью него вы будете проверять ровность стен;
• вертикальный отвес – он поможет убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• рулетка – поможет измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• бюджетный электроприбор – необходим для проверки розеток, кроме того можно взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети.

Выявленные нарушения стоит отметить в блокноте и сфотографировать, после чего отразить в лист осмотра. Если вы вовремя отметите все замечания, то девелопер будет обязан исправить их. Если дефекты устранению не подлежат (к примеру, если площадь квартиры меньше заявленной), то в этом случае вам обязаны предоставить денежную компенсацию.

Как проверять квартиру без отделки

Необъяснимый факт: часто приемка квартиры с черновой отделкой проводится исключительно формально. Как только дольщик указывает на замечания, представитель девелопера всем своим видом дает понять, что рассчитывать на большее нельзя и все в полном порядке. Поэтому важно знать свои права и требования, установленные нормативами для помещений без отделки.

На что обратить внимание прежде всего:

• не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• фактическая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• оконные конструкции, замки и двери не должны иметь каких-либо дефектов;
• провода должны быть изолированы, коммуникации должны быть подведены согласно плану.

Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Кроме того целесообразно сфотографировать их показания, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы принять квартиру.

Учитывайте и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке.

Как принимать квартиру с отделкой от застройщика

Квартиры с отделкой от девелопера не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке нужно ориентироваться именно на него.

Обычно нужно проверить:

• фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• отделку пола, потолка и стен;
• качество оконных и дверных блоков;
• окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• сантехнику, радиаторы и другие приборы.

В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – к примеру, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы вправе требовать от девелопера реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, нужно вынести это в перечень замечаний.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте приемочный акт на квартиру до тех пор, пока девелопер не устранит все обнаруженные дефекты. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист – он поможет не упустить важные детали.

Проверка фактической площади

Важно учитывать: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все замечания. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы стоит разделить на простые фигуры (к примеру, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом – требуйте денежной компенсации.

Входная дверь и дверной проем

Размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались своими силами. Советуем оценить качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама.

Стяжка и напольное покрытие

Стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они кроме того должна иметь прописанную в договоре толщину. Одновременно не следует путать деформационные швы, которые строители оставляют для денежной компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения жилого помещения с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле.

Потолок и его высота

В кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними девелопер обязан заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу можно не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно – если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения денежной компенсации.

Геометрия и качество стен

Здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см в дальнейшем уйдет очень много стройматериалов. Кроме того стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов.

При осмотре учитывайте следующее: внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Окна и стеклопакеты

Важно оценить качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний нужно зафиксировать соответствующие замечания в акт. Уплотнитель одновременно должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета.

Электрика, розетки и выключатели

При фиксации состояния квартиры исходите из следующего: никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства девелопера по договору. Если во всех квартирах вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников – они обязательно должны быть. Одновременно стоит последовательно осмотреть все розетки, все светильники – если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны.

Водоснабжение и канализация

Советуем начинать приемку квартиры с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Учитывайте на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Кроме того важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте убедиться в наличии тройников в санузлах – они нужны для объединения сливных труб.

Система отопления

При фиксации состояния квартиры исходите из следующего: трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке.

Работа вентиляции

Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание нужно вынести в акт с перечнем дефектов и обязать девелопера исправить ситуацию.

Следы вредителей и дезинсекция

В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы вправе требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. При таких обстоятельствах иногда требуется помощь в приемке квартиры со стороны эксперта.

Как правильно зафиксировать недостатки

Все замечания нужно отразить в акт с перечнем дефектов. Его кроме того могут называть ведомостью или листом осмотра квартиры. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель девелопера тоже подписывает этот акт – в противном случае согласование не проходит и процедура устранения дефектов затягивается.

Устранение замечаний может занимать до 2-3 недель. Не следует соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» девелопера. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит дефекты «как есть» и в дальнейшем при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт.

В некоторых случаях девелопер может вместо денежной компенсации предложить дополнительные площади. К примеру, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать денежной компенсации.

Что проверить в подъезде и общих помещениях

Так как подъезд, а кроме того подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это можно сделать одному, а можно объединиться с другими дольщиками и подать девелоперу коллективную жалобу.

Практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, проблемы с лифтами, а кроме того протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Замечания лучше описывать предметно: указать место дефекта, его характер и приложить фото или видео. Все эти замечания девелопер обязан устранить в предусмотренные законом сроки.

Самостоятельная приемка или помощь специалиста

В реальных ситуациях удачная приемка квартиры – это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций.

{company} предлагает профильную правовую поддержку в приемке квартиры в Казани. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в акт с перечнем дефектов даже мельчайшие дефекты и не дадут представителю девелопера оказать на вас психологическое давление. Важно учитывать: вы можете оформить доверенность на приемку квартиры и не присутствовать на осмотре. Однако вы кроме того вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию или заказать услугу.